Как не обмануться при покупке квартиры

Юридическая практика свидетельствует: в сфере купли-продажи жилой недвижимости нередки случаи, которые можно считать «факторами повышенного риска» или «подводными камнями» – к примеру, такие, когда сделка осуществляется по доверенности или же собственником недвижимости является несовершеннолетний.

Важно, чтобы доверенность была нотариально удостоверена и оформлена в соответствии с требованиями законодательства. Выясните у нотариуса, не была ли отменена доверенность и проверить её номер.

По возможности, желательно связаться с самим собственником, чтобы убедиться, что сделка купли-продажи – это его волеизъявление, а не мистификация злоумышленников.

При покупке квартиры, продавец которой является не первым её собственником, нужно отследить всю «историю» отчуждения этой квартиры – и чем она короче, тем лучше.

В случае если квартира была приватизирована, следует узнать, все ли лица, проживавшие в данной квартире и зарегистрированные в ней на тот момент, включены в договор передачи собственности.

Если покупатель обращается к продавцу с просьбой указать в договоре купли-продажи меньшую сумму денег, чем было передано им в действительности. Он должен понимать, что в случае признания сделки недействительной он получит лишь ту сумму, которая записана в договоре.

Самовольной, или незаконной, перепланировкой признается та, что выполнена без согласования с органами местного самоуправления и получения соответствующего разрешения.

Вам следует убедиться в том, что изменения планировки квартиры, которую вы собираетесь купить, отражены в техническом паспорте. Понятно, что квартира с незаконной перепланировкой будет продаваться по привлекательно - низкой цене, но помните, что, погнавшись за дешевизной и шансом побыстрее заполучить приглянувшуюся квартиру, вы можете нажить себе и проблемы, включая финансовые проблемы. Если перепланировка нарушает санитарные и технические нормы и правила, вам не удастся узаконить её даже в судебном порядке. Более того, в соответствии с действующим законодательством, помещение с незаконной перепланировкой требуется привести в прежнее состояние (помимо выплаты штрафа) – и это придется делать вам, а бывший владелец окажется ни при чём, и вам трудно будет что-то доказать.

Поэтому перед заключением сделки нужно убедиться, что данные в тех. паспорте соответствуют фактическому состоянию квартиры.

Если собственником земельного участка или квартиры является несовершеннолетний или же лицо недееспособное, или ограниченно дееспособное, для совершения сделки необходимо проверить наличие разрешения, выданного органами опеки и попечительства. Их согласие потребуется и в том случае, если у несовершеннолетнего или недееспособного лица есть право долевой собственности.

При выборе дома, квартиры или участка вам предстоит пройти такой этап, как осмотр объекта недвижимости. Важно оценить техническое состояние дома или квартиры.

При осмотре дома исследуйте не только его фасадную часть, но и состояние фундамента и подвала.

Выбирая дом или земельный участок, оцените следующие моменты: физические характеристики грунта (в частности, уровень залегания грунтовых вод и риск затопления), доступность инженерных сетей и коммуникаций (газового снабжения и водоснабжение, электросети, канализация), наличие необходимой вам инфраструктуры.

Изучите местность, в которой расположен приглянувшийся вам дом или земельный участок: не проходят ли через участок ЛЭП, не находятся ли где-то по соседству общественные мусорные свалки, промышленные предприятия или крестьянского - фермерского хозяйство. Выясните, не располагался ли здесь когда-то, скажем, склад с химикатами, нет ли на данном участке остатков старого фундамента, труб или весьма развитой корневой системы безобидного на вид пенька.

К слову сказать, в определенных случаях «смотрины» дома лучше проводить в осенне - зимний период. Так, к примеру, только зимой можно проверить качество работы отопительной системы, состояние неотапливаемых помещений, качество окон.

Когда вы покупаете земельный участок, рекомендуется обращать внимание на графу «особые отметки» в Кадастровом паспорте.

По словам специалистов, данный участок невозможно приобрести без нарушения действующего законодательства (т.е. на законных основаниях). Такая запись свидетельствует о том, что участок не состоит на кадастровом учёте, а в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, объектами купли-продажи являются те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт.

Перед совершением сделки купли-продажи земельного участка убедитесь в том, что продавец оформил его в собственность. Участок не может быть продан, если не находится в собственности продавца.

Старайтесь избегать устных договоренностей при вхождении в сделку. При покупке дома, квартиры, участка требуйте заключения всех, даже предварительных, договоренностей в письменной форме.

Уж сколько раз твердили миру, что при заключении сделки купли-продажи жилой недвижимости (квартиры, дома) или земельного участка следует внимательно читать текст договора.

Поясним: когда специалисты говорят потенциальному покупателю о том, что квартира «юридически чистая», они имеют в виду то, что для проведения сделки нет никаких юридических препятствий. Следует очень серьезно и ответственно подойти к вопросу покупки, заручившись поддержкой грамотного специалиста и действуя в соответствии с законодательством.