Новостройки пополняют рынок вторичного жилья

В последнее время на рынке недвижимости стали появляться в продаже квартиры в только что построенных домах, но в роли продавца выступает не компания - застройщик, а первый владелец квартиры. В течение года после получения покупателями свидетельства о собственности в доме - новостройке до 10% квартир в нем выходит на вторичный рынок, что может существенно влиять на соотношение цен в данном районе города. В сентябре текущего года возникло предложение обложить продавцов таких квартир более высоким налогом. Естественно, это приведет к росту цен, более того, те, кто уже купил квартиру в новостройке для продажи уже закладывают дополнительные затраты в цену на основании только слухов о новом порядке начисления налогов.

В последнее время на рынке таких квартир образовался вакуум предложения из-за увеличения сроков регистрации. Инвесторы, которые хотят продать квартиру, не могут этого сделать до получения свидетельства собственности. Но этот период скоро заканчивается, и у застройщиков, продающих первичные квартиры в еще недостроенном доме, появляются конкуренты. Естественно, что цены на готовые квартиры устанавливаются несколько выше, чем в строящихся домах. Разница в цене аналогичных квартир на первичном и вторичном рынке связана с риском вложения денег в строящийся дом, с тем, что строящееся жильё невозможно сразу оформлять в собственность, чтобы перепродавать или сдавать в аренду. В последнее время эта разница увеличилась в связи с известными судебными делами обманутых соинвесторов и увеличения сроков оформления жилья в собственность.

Кроме того, поскольку квартиры в новых домах, предлагаемые на вторичном рынке, не имеют истории перехода прав собственности, при их покупке не обязательно оплачивать услуги по проверке чистоты сделки, которые составляют 5-8% от цены квартиры. Покупателю не нужно добывать архивную выписку из домовой книги и беспокоиться о возможности появления бывших собственников, чьи права не были учтены при продаже или ранее в момент приватизации, поскольку ни продаж, ни приватизации такой квартиры просто не было. Правда. Необходимо убедиться в согласии всех членов семьи продавца квартиры на продажу, особенно если владельцы – супруги, находящиеся в разводе.

Желательно также получить справки из наркологического и психо - неврологического диспансера, хотя по закону они не требуются, и продавец имеет право отказаться их приносить. Это нужно на случай возникновения конфликтных ситуаций, когда сделка может быть оспорена по причине недееспособности продавца, которую можно устанавливать не только задним числом, но и даже посмертно.

Но это сложности незначительные по сравнению с привлекательностью таких квартир для покупателя. Особенно это относится к современным домам бизнес-класса. К моменту продажи обычно в доме уже проведен телефон, Интернет, есть охрана, благоустроена и огорожена территория. На оформление такой квартиры обычно уходит около двух недель. При этом такие квартиры обычно уже отремонтированы на приличном уровне и, что немаловажно, ремонт в соседних квартирах к этому моменту тоже уже завершен. Конечно, продавец в стоимости квартиры учитывает затраты на ремонт, но обычно учесть расходы не удается и покупатель получает скидку на отделку квартиры.
Во многих странах готовые квартиры в домах-новостройках сразу поступают в продажу на первичном рынке жилья. Их продает компания - застройщик в готовом для проживания виде сразу в собственность. В России же такого опыта очень мало, да и вторичная продажа квартир в новостройках в общей массе предлагаемого жилья составляет меньше 5 процентов, и среди них реальных инвесторов совсем немного. Часто такие квартиры поступают в продажу в связи с изменением жизненных обстоятельств владельцев. Тем не менее, что такие квартиры на рынке есть, и есть тенденция к увеличению их доли в общем объеме предложения.