Продажа квартиры по ипотеке все нюансы, которые нужно знать продавцу

Требования банка к ипотечному жилью

Выставляя объект недвижимости на продажу, следует помнить, что для ипотечного покупателя банк значительно ограничивает выбор квартир для приобретения. Домостроение должно быть многоэтажным (от пяти этажей), не подлежащим сносу или реконструкции, обладать всеми коммуникациями и находиться в населенном пункте, в котором есть филиал банка-залогодержателя.

Кроме этих обязательных для всех кредитных организаций критериев, беря аванс или задаток от потенциального покупателя, собственнику следует учитывать, что банк тщательно проверяет не только юридическую чистоту всех сделок по квартире, но и может потребовать в качестве обеспечения адекватности хозяев справки из ПНД и НД. Существование военного билета или водительских прав позволит владельцу избежать визита в лечебные учреждения.

Если в помещении произведена перепланировка и не узаконена, то продажа квартиры по ипотеке невозможна. Привести в порядок документы и получить новый технический паспорт продавцу следует заранее, так как несанкционированное изменение конструкции жилплощади несет в себе существенное снижение круга покупателей.

Специфика оформления ипотечной квартиры

Стандартная процедура приобретения квартиры в кредит ненамного отличается от сделки, где расчет производится наличными деньгами. Исключения составляют ситуации, когда используется материнский капитал или различные виды государственных с субсидий. Здесь процесс может растянуться на несколько месяцев. Многое зависит от профессионализма риелтора или кредитного брокера.

Специфичным этапом ипотечной сделки является экспертная оценка, которая проводится за счет средств покупателя. Письменный отчет о стоимости квартиры оформляется в течение трех дней.

После проверки всех бумаг банк готовит проект договора купли-продажи. В этот же период страховая компания подготавливает свой пакет документов.

Пакет документов для сделки, где осуществляется продажа квартиры в ипотеку, состоит из того же перечня бумаг, что и при традиционной сделке. Срок же подготовки сделки увеличивается от недели до нескольких месяцев в зависимости от программы кредитования.

Каждый их собственников-продавцов должен знать, что объект недвижимости, продаваемый по доверенности, не может стать залоговым имуществом для банка, так как финансисты считают реализацию жилья третьим лицом одним из факторов риска.

Порядок расчета за квартиру

Банковский контроль этапов договорных обязательств предусматривает тот вариант расчета, который кредитное учреждение считает оптимальным для себя. Если продавца не устраивает та процедура передачи денег, которая разработана в банке, то клиенту может быть предложено поискать другой вариант недвижимости.

Если у покупателя имеется часть средств для приобретения квартиры, то по согласию сторон эти деньги могут быть переданы владельцу жилья до регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Стандартные же требования сводятся к тому, что расчет производится с бывшим собственником лишь после внесения новых данных в ЕГРП.

Передача денег может быть произведена следующими способами:

- открытием аккредитива на имя продавца жилья, доступ к которому он получает после регистрации сделки:

- закладка наличной суммы в депозитарии банка. Деньги из ячейки участник договора может забрать после предоставления соответствующих документов о заключении сделки;

- наличными из рук в руки (практикуется немногими банками);

- на расчетный счет продавца, открытый заранее в кредитном учреждении.

Продажа квартиры через ипотеку не несет в себе временных потерь или дополнительных материальных затрат для владельца недвижимости. Лишь возникновение нестандартных ситуаций таких, как банкротство финансовой структуры-кредитодателя или бюрократические проволочки при перечислении денег на счет в случае с льготной ипотекой, могут стать препятствиям для быстрой и беспроблемной сделки.